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 EnEV 2014: Alles Neu, macht der Mai

Nur noch einige Wochen, dann hat der Wonnemonat Mai begonnen und erfreut uns mit bunter  Blütenpracht und sattem Grün. Die Vorfreude ist groß. Weniger freudig wird allerdings die Novellierung  der Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) erwartet, die zum 1. Mai in Kraft tritt.  Dann nämlich gibt es für Eigentümer und Verwalter einige Neuerungen zu beachten,
die der DDIV auf einen Blick zusammengefasst hat.

  Nachweis zur Effizienzklasse wird zum Pflichtprogramm

Mit dem Stichtag 1. Mai wird der Energieausweis als Informationsinstrument gestärkt und wird zum  Pflichtprogramm. Eigenheime oder Mietobjekte müssen bei Veräußerung/Vermietung über einen solchen Nachweis verfügen. Auch muss der energetische Kennwert bei Verkauf oder Vermietung in der jeweiligen Immobilien-
anzeige angegeben und dem Interessenten eine Kopie des Ausweises bei der Besichtigung vorgelegt werden.

Darüber hinaus müssen Energieausweise, die nach dem 1. Mai ausgestellt werden über die Energieklasse – analog zu der von beispielsweise Elektrogeräten – verfügen, also A+ (niedriger Energiebedarf) bis H (hoher Energiebedarf).
Das aber, so kritisiert der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e.V. lässt keine Rückschlüsse auf den tatsächlichen Umfang der warmen Betriebskosten zu. Nichts desto trotz empfiehlt der Verband die unbedingte Einhaltung dieser Regelung, da Verstöße eine Ordnungswidrigkeit darstellen und mit einem Bußgeld bewehrt werden können. Insbesondere im Bereich der Anzeigen, ob Online oder Print, ergibt sich daraus auch ein Verstoß gegen das Wettbewerbsrecht, der zu entsprechenden Wettbewerbsabmahnungen führen kann.

Austausch von alten Heizkesseln

Veraltete Heizkessel, die vor 1985 eingebaut wurden oder länger als 30 Jahre in Betrieb sind,  müssen nach der neuen Energiesparverordnung ersetzt werden. Ab 2015 darf mit diesen nicht mehr  geheizt werden.

Ausnahmen gibt es allerdings: Niedrigtemperaturheizkessel und Brennwertkessel sind ebenso nicht  betroffen, wie Ein- und Zweifamilienhäuser, die von den Eigentümern selbst genutzt werden.

Dachgeschossdämmung angehen

Rund 30 Prozent der Heizenergie können im Eigenheim durch die Dämmung des Dachgeschosses  eingespart werden. Daher wundert es nicht, dass die EnEV 2014 auch die Dämmung der oberen Geschossdecke bei Häusern vorsieht, die vor 1983 gebaut würden.
Allerdings gilt das nicht bei Häusern, die der Eigentümer selbst bewohnt. Für den Gebäudebestand sind abgesehen von den genannten Änderungen keine Verschärfungen
bei der Energieeffizienz vorgesehen. Dafür hatte sich der DDIV auch im Gesetzgebungsverfahren eingesetzt. Für die Modernisierung von Außenbauteilen bei Bestandsbauten gelten weiterhin die bereits bestehenden Vorschriften der EnEV 2009.

Für Neubauten allerdings gelten ab dem 1. Januar 2016 schärfere Effizienzanforderungen:
So sinkt der höchstzulässige Jahres-Primärenergiebedarf um 25 Prozent im Vergleich zum jetzt  zulässigen Wert. Ein Baukostenanstieg von schätzungsweise 8 Prozent ist die Folge. Um Haftungsansprüche zu vermeiden, empfiehlt der DDIV seinen Mitgliedern, diese Regelungen aus der EnEV 2014 vollumfänglich durchzusetzen und ihre Auftraggeber über die obigen Neuerungen umfassend zu informieren.

Quelle: Dachverband Deutscher Immobilienverwalter DDIV

Für Neubauten in Hessen bereits Vorschrift, gelten für Bestandsbauten Übergangsfristen bis Dezember 2014 zum Einbau von Rauchwarnmeldern im privaten Haus-und Wohnungsbau. Vorgeschrieben sind diese Rauchwarnmelder durch die hessische Bauordnung §13 (5), die sich jedoch bei der Umsetzung gewohnt viel Spielraum lässt.

„In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Bestehende Wohnungen sind bis zum 31. Dezember 2014 entsprechend auszustatten.“

Wörtlich erwähnt werden hierin nur die Installation und Inbetriebnahme dieser Geräte. Über weiterführende Belange, eminent wichtig für die Mitglieder von Wohnungseigentümergemeinschaften, wird hier kein weiteres Wort verloren. Mittlerweile gibt es einschlägige Gerichtsentscheide, die für den Betrieb eines Rauchwarnmelders die entsprechende DIN EN 14604 zugrundelegen. In dieser ist sowohl die Montage, der Montageort und dergleichen aber darüber hinaus auch eine jährliche Funktionsprüfung festgeschrieben. Diese Prüfung muss nach einhelliger Meinung dokumentiert werden, um hier im Schadensfall eine Beweisführung sicherstellen zu können.

Mittlerweile ebenfalls gerichtlich geklärt, wurde die Frage, ob diese Rauchwarnmelder  Sonder- oder Gemeinschaftseigentum sind:

„Nur Sondereigentumsfähige Teile können rechtswirksam zu Sondereigentum erklärt werden.Anders lautende Bestimmungen in der Teilungserklärung sind nichtig. Zwingend Gemeinschaftseigentum sind gem. § 5 Abs. 2 WEG alle Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem  gemeinschaftlichen Gebrauch aller Eigentümer dienen.“

Demzufolge sind Rauchwarnmelder zwingend Gemeinschaftseigentum!

„Nach Maßgabe des § 5 Abs. 2 WEG und auch nach Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung istanzunehmen, dass Rauchwarnmelder zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehören. Sie dienen dem Bestand und der Sicherheit des gesamten Gebäudes.“

Zum Gebäudeschutz gehört der Brandschutz.
Flammen und Rauch machen vor Wohnungstüren und Sondereigentum nicht halt!

Das Amtsgericht Ahrensburg hat am 25. September 2008 unter dem Geschäftszeichen: 37 C 11/08 für Recht erkannt, dass es sich auch dann um Gemeinschaftseigentum handelt, wenn die Rauchmelder in den Räumen des Sondereigentums liegen.

„Rauchwarnmelder dienen entgegen der Auffassung des Klägers ohne Zweifel auch der Sicherheit des Gebäudes. Es sollen nicht nur die in den Räumen befindlichen Personen vor Schäden bei  einem Brand geschützt werden, sondern naturgemäß auch das Gebäude an sich, das darin befindliche Eigentum sowie die Nachbarschaft.“

Im vorliegenden Fall hatte ein Eigentümer gegen den Beschluss der WEG-Versammlung geklagt,

„dass sämtliche Wohnungen im Gebäude mit Rauchwarnmeldern nach Vorgaben der Landesbauordnung (Schleswig-Holstein) ausgestattet werden. Ferner sind die Gebäudebereiche  auerhalb der Wohnungen (Treppenhäuser und Kellerflure) mit Rauchwarnmeldern auszustatten.Der Verwalter wird beauftragt, den Auftrag zum Einbau der Rauchwarnmelder und den Wartungsvertrag für die Gemeinschaft zu erteilen. Ein Ausführungstermin ist nicht vor Ablauf von 2 Monaten ab dem Versammlungstag zu vereinbaren, um vermietenden Eigentümern die rechtzeitige Ankündigung gegenüber ihren Mietern zu ermöglichen. Vermietende Eigentümer werden aufgefordert, ihren Mietern die Maßnahme form- und fristgerecht mitzuteilen. Die Kosten der Maßnahme und die folgenden Wartungskosten werden nach Zahl der pro Wohnunginstallierten Rauchwarnmeldern im Verhältnis zur Gesamtzahl aller Melder vorgenommen. Die Abrechnung
der Rauchmelder im Allgemeinbereich wird nach Miteigentumsanteilen abgerechnet. Die Abrechnung der Einbaukosten erfolgt über die nächste Wohngeldabrechnung.“

Der Kläger wendete sich gegen diesen Beschluß nur, soweit es Rauchmelder im Bereich
des Sondereigentums betrifft.

Die Klage wurde abgewiesen, die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der angefochtene Beschluss stellt eine allgemeine Regelung im Rahmen der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums dar. Auch wenn die Rauchwarnmelder in den Räumen des Sondereigentums angebracht werden, handelt es sich dabei um Gemeinschaftseigentum.

Nach §1 Abs. 5 WEG gehören zum gemeinschaftlichen Eigentum das Grundstück sowie Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes,die nicht Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Dementsprechend muss in der maßgeblichen Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung bestimmt sein, dass Gegenstand des gemeinschaftlichen Eigentums die Räume und Gebäudeteile sind, die nicht ausdrücklich zum Sondereigentum erklärt worden sind. Im Zweifelsfall handelt es sich also sowohl nach der gesetzlichen Regelung als auch nach den Vorgaben der Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung stets um Gemeinschaftseigentum. Darüber hinaus heißt es in § 5 Abs. 2 WEG ausdrücklich, dass alle Einrichtungen, die für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, auch dann nicht Gegenstand des Sondereigentums sind, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befindet.

Entscheidungsgründe

Rauchwarnmelder dienen entgegen der Auffassung des Klägers ohne Zweifel auch der Sicherheit des Gebäudes. Es sollen nicht nur die in den Räumen befindlichen Personen vor Schäden bei einem Brand geschützt werden, sondern naturgemäß auch das Gebäude an sich, das darin befindliche Eigentum der Bewohner sowie die Nachbarschaft.

Wenn aber Rauchmelder danach grundsätzlich als Gemeinschaftseigentum zu klassifizieren sind, handelt es sich bei der Pflicht aus der LBO um eine gemeinschaftliche  Verwaltungsaufgabe der Wohnungseigentümer i.S.d. § 21 WEG, über deren Umsetzung sie gemäß § 21 WEG mit einfacher Stimmenmehrheit beschließen durften. Die Kläger müssen dann sowohl den Einbau der Rauchwarnmelder als auch die Wartung in ihren Räumen gem. § 14 Ziff. 3 und 4 WEG dulden.

Die Kläger sind insoweit nach § 16 WEG auch zum Tragen der entsprechenden Einbau- und Wartungskosten verpflichtet. § 16 Abs. 3 WEG umfasst alle Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums unabhängig davon, ob dieses sich in den Gemeinschaftsräumen oder in den Räumen des Sondereigentums befindet.

Zusammengefasst:
Schreibt ein Landesgesetz die Installation oder Nachrüstung von Rauchmeldern in Wohnungen vor, handelt es sich bei der Umsetzung der gesetzlichen Vorgabe um eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung.

Bezüglich der strittigen Frage, ob Wohnungseigentümergemeinschaften Abgaben an die VG-Media zu enrichten haben, wenn sie eine hauseigene Satellitenempfangsanlge betreiben und die Nutzer des Gebäudes mit TV- und Rundfunksignalen versorgen, gibt es ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofes vom 17. September 2015.

Der BGH sieht die Voraussetzungen für die Abgabe als nicht gegeben, da nicht von einer öffentlichen Wiedergabe im Sinne von § 15 Abs. 3 UrhG auszugehen ist.

Die entsprechende offizielle Information finden sie im unter folgendem Link.

Mitteilung der Pressestelle